初めてでも安心!土地売却時に押さえておきたい基本情報を分かりやすくご紹介!

土地を売却するにあたって基本情報になるのは、売り出し価格と周囲の相場です。言い値で売却できれば理想ですが、そこは周辺の相場を参考にして売り出し価格を計算することになります。土地の相場というのは、路線価格などが付いているような地理的条件であれば、認識しやすいかもしれません。しかし実際にはそのような条件にあることは少ないので、周囲の土地取引になれている不動産会社の査定を利用することで、具体的な相場をうかがいすることができます。

土地売却の手順とは?まずは全体像を把握しよう!

人士には何度か誰にも人生の転換期がやってきます。例えば入学や就職、結婚や出産、老後に転勤や単身赴任と言ったことが代表的な転換期です。こうした転換期はライフスタイルが大きく変わりまた引越しの必要に迫られることも多いのです。今住んでいる家を早急に売って新たな土地での生活に備えなければなりません。その為土地や家屋を出来るだけ早く、そして最高値で売りたいと思うのが本音でしょう。まず土地の売却に関しては全体像をしっかり把握しておかなければなりません。差?署は不動産業者に机上査定してもらい、次いで訪問査定をして仲介の媒介契約を不動産業者と締結します。内見や土地の下見をしてもらい、買い手が気に入ってくれたら売買契約を結びます。このように売る際にはいくつか段取りや手続きが必要であり、長い場合には三か月から半年売却までにかかってしまうので出来るだけ早く査定に出して動くようにしましょう。どうしても売れない場合には買取業者をあたるのも一つです。

土地の売却時に発生する費用や税金について

現在所有している土地を売却する場合、さまざまな費用や税金がかかります。中には代金を受け取る前に支払いが発生するものもあるので、あらかじめ資金を用意しておく必要があります。 土地を売る際に発生する費用のうち最も大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。これは、所有者が自ら買い手を見つけた時や不動産会社自身が買い手となった時は発生しませんが、営業活動を通じて買い手を探してもらった時は必要になります。 また、境界が未確定だった土地を売ろうとする時は、確定のために測量を行う必要が生じます。この場合、土地家屋調査士へ報酬を支払うこととなります。 一方、税金については売買契約書を締結する際に印紙税を納付するほか、不動産ローンを利用していた時は登記簿から抵当権を抹消するための登録免許税が発生します。さらに、売却によって利益が生じた時は、これが譲渡所得税と見なされて所得税(及び住民税)の課税対象となります。

土地の売却額を左右する主な要因とは?

土地を売却するからには少しでも高く売りたいものですが、土地の売却額は様々な要因によって変動します。最も分かりやすいのが面積で、基本的には面積が広いほど高く売ることができます。土地の形状も要素のひとつで、正方形や長方形といった整形地は高額になりますが、三角地や旗竿地などの不整形地は価格が下がります。 面積や形状ともに重視されるのが、建築できる建物の大きさを左右する容積率と建ぺい率です。容積率とは敷地面積に対する建築物の割合、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことで、どちらも割合が高いほど建築の自由度が高くなるので価値も上昇します。 接面道路も価格を左右する重要な要因です。土地が接している道路が公道であれば良いのですが、私道にしか接していない場合、その所有者の許可を得ないと建物を建てられないため価値は下がります。道路の幅も重要な要素で、たとえ公道に接していたとしても道路の幅が4m未満であった場合、建築基準法の接道義務により自由に建物を建てることができないため価格は下がってしまいます。 その他にも、角地や中間画地といった接面道路との関係性、駅・スーパー・学校などが近いといった利便性、日当たりや風通しなども価格を変動させる要素となります。

土地売却の相場は自分で調べられる?

あらたな門出には今住んでいる家から引越ししないとならないことが多いです。転勤や単身赴任、新入学に就職と成ると引越しして新たな生活を始めなければなりません。特に家族で連勤に応じる際には土地や家屋を早く売却し新天地に行かなければならないのです。しかし今まで住み慣れた住まいをできるだけ高く売りたいのも売り手の本音でしょう。最高値で売るには、自分で土地の相場額をまず把握しておくことが大事です。自分で調べることなど無理であろうと思っている人もいますが、意外と簡単な方法でしらべる事が出来ます。例えばポストに投函される周辺の家屋のポスティング広告を参考にするとよいのです。そこには必ず売却額が記載されているので、坪単価を知る手掛かりに成ります。またレインズや土地情報総合システムなどで最近の売買額などを独自にしらべる事も可能です。一括査定サイトで自分の物件のデータを送信し、複数社の不動産業者に机上査定してもらうことでも相場を知ることができるのです。

土地売却時に売り出し価格を決める際の注意点

土地売却時には、売り出し価格を決めることが非常に重要です。
売り出し価格が高すぎると、売れない可能性が高くなりますが低すぎると、買い手から得られる利益が減少するため、資金の損失が生じることがあります。
そこで土地売却時に価格を決める際の注意点について考えてみましょう。
まず、土地の評価額を調べます。
評価額は国土交通省が公表する地価公示によって知ることができます。
これは市場価値を算出するために、地域の地価動向や需要・供給などの要因を考慮して算出されるものです。
この評価額を基準として決定することが望ましいでしょう。
次に価格を決定する際には、土地の場所や周辺環境なども考慮する必要があります。
例えば、駅から近い場所や商業地などは需要が高いため、評価額よりも高い価格で売り出すことができます。
逆に、人口が少なく、農村地帯などでは需要が低く、評価額よりも低い価格での売り出しが必要になることもあります。
形状や面積、用途などによっても価格は変わります。
たとえば、整形地や建物の建築が可能な敷地は需要が高いため、評価額よりも高い価格で売り出すことができます。

土地売却時の現地見学には立ち合うべき?

日本では近年急速に少子高齢化と東京一極集中と地方の衰退が進んでいます。
そのため現役世代は東京や大阪の都市部にすみ、年老いた親は地方に住んでいることが多く見受けられます。
この現象の結果、親がなくなり地方の実家を相続しても、管理するのが難しくなり売る方が多くなっています。
しかし、相続不動産を売る経験は早々にありませんので、わからないことだらけになるのが通常です。
そこで、ここでは売るときによくある疑問の土地売却時の見学時に立ち会うべきかどうかについて説明します。
結論から言いますと、通常の不動産仲介会社がいるときには立会する必要はあまりありません。
何故なら、仲介会社は売却活動をする前に、当該土地を十分に調査するからです。
従って、購入を検討しているか方が現地見学に来られた場合は、物件の説明から買主の疑問に対する応答まで全てやってくれるため、あえて売主が立ち会う必要は無いといえるでしょう。
また諸条件の交渉は現地見学の後に、買主が購入の意思表示をしてから行っても問題ありません。

土地売却時に売買契約を締結する際の流れ

普通の方が人生で一度か二度経験すればいい方のことは何でしょうか?それは不動産売買とりわけ土地の譲渡です。
なかには不動産投資を副業としてやられている方もおられるかもしれません。
しかし、ほとんどの方はそうそう不動産の売主としての立場に置かれることはないでしょう。
そこで、ここでは不動産を売る場合の流れについて説明します。
まず土地を売ることを決めたら、ほとんどの方は仲介会社選びをすることになると思います。
最初から1社に決めていることはなく、たいていは複数社の査定を受けることになるでしょう。
この際に選ぶポイントは、きちんと売却する不動産の長所と短所を指摘してくれるかどうかです。
高額の査定で、仲介契約を獲得しようとする業者もいますので高額査定につられないようにしましょう。
仲介会社が決まると売却活動に入ります。
購入を検討されている方が現場に来ることもありますが、基本は不動産会社が対応します。
購入の意思がある場合、買付申込書の差し入れがなされるのが一般的でしょう。
この差し入れがされれば、次は諸条件を詰める作業に入り、まとまったら売買契約の締結となります。
締結の際には買主から手付金を受領しますが、売買代金の10%から20%となるのが慣習です。
この際に仲介手数料の半額を支払わなければなりません。

土地売却で売買契約を締結する際の注意点

土地を売却する際には売買契約を締結することになりますが、その際に注意しておくべき点がいくつかあります。
違約金に関する取り決めもその一つで、確認せずに安易に契約を締結してしまうと、後で困ることになるかもしれません。
違約金は基本的には契約内容に違反があった際に発生するお金ですが、契約の解除によっても支払わなければいけない場合があります。
契約締結後に他の購入希望者が現れて、より高額な価格を提示してきたとしても簡単に乗り換えることはできません。
買主を変更する目的での契約解除は、多くの場合違約金の対象になります。
新たな購入希望者の提示額から違約金を差し引いた額が、元の契約の購入金額を上回っていれば元の契約を解除して新たに契約を締結した方が得になりますが、購入代金の差額が違約金の額を超えない場合は変更しない方が得です。
いずれにしても違約金の額や発生する条件などは、必ず事前にチェックしておかなければいけない土地売却における注意点です。

売却した土地を引き渡す際の注意点

土地の売買では、所有権を買主に移転したあとにその対象物を引き渡す義務が発生します。
では、売却した土地を引き渡す際の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。
まず、引き渡しの義務を期日までに履行できなければ、債務不履行になってしまうという点に注意が必要です。
債務不履行として処理されてしまうと、違約金などが発生するので要注意です。
次に、所有権の遷移においては、しっかりとした準備が必要です。
登記等の準備は専門的なことも多いので、専門家である司法書士に依頼して書類を完成する方法をお勧めします。
なお、抵当権が設定されている場合には、それを確認してローンを全額返済のうえ抵当権を抹消します。
また、土地家屋調査士などに依頼して、問題点がないかを確認する必要があります。
問題点があるのに確認をしていないとなると、後々トラブルになる可能性があるので注意が必要です。
最後に現地の確認も重要と言えます。
買い主と売主だけではなく、不動産会社も同行して現況確認するという点が大切になります。

土地を売却したら必ず確定申告が必要?

土地を売却した場合には確定申告が必要になることも多いですが、常にそうと決まっているわけではありません。
簡単に言えば、その土地を購入したときの金額と売った金額とを比較し、儲けが出た際にのみ必要ということです。
地価はいつも右肩上がりで上昇するとは限らず、種々の事情によっては購入時よりも下がってしまうケースも普通にあります。
そういう場合は利益は生じていないのですから、申告する必要もありません。
逆に、この2つを比較して利益が出たにも関わらず適切に申告を行わないと、脱税とみなされる可能性があります。
基本的なことを言えば、この日本ではとにかくどのような形であってもお金を得たのであれば税金がかかると思っておけば良いです。
会社員の場合は給料がまさにそれに該当しますが、これは自分自身で行うことはなく会社が代わりに手続きをしてくれますのでうっかりしがちというか、税金についてあまり深く考えないことが多いですが、注意しなければなりません。

土地を売却する際の必要書類について

近年の日本は少子高齢化社会となっています。
そのため、団塊の世代が高齢者となり死亡する大相続時代が近々到来するといわれているほどです。
相続が発生しても承継した子たちは既に都会等で生活基盤が確立されているため、相続した不動産を売るうごきも増加していくでしょう。
そこで、ここでは土地を売る際に必要な書類について解説します。
まず絶対に必要な書類は権利証です。
相続によって取得した不動産の場合、名義変更によって発行された登記識別情報通知が権利証となり、被相続人の権利証は不要ですので注意しましょう。
また印鑑証明書も土地売却時の必要書類の一部となっています。
しかし、印鑑証明書は有効期限が取得後3か月以内となっていますので、早めに取得しないようにするべきです。
次に土地の名義変更をした時点の住所と現在の住所が異なる場合は、住所変更登記をする必要がありますので、住民票が必要となります。
ただ、住所変更登記は所有権移転登記と同時に行いますので事前に申請しなくても大丈夫でしょう。
そして固定資産課税台帳記載事項証明書も必要となり、これは固定資産税等の清算や登録免許税を計算するためです。

相続した土地を売却する際の注意点

土地を売却するのは、更地であればそれほど難しいことではありません。
更地のままの状態であれば、基本的に買主が自由に利活用をすることができるからです。
逆にいえば何らかの制限をうけるような土地では、購入希望者が見つかるのは困難と言えます。
この手のトラブルになりがちなのが、相続した土地です。
まず相続人の間で話し合いが付いていない場合、登記簿の名義が前の所有者のままでは売買登記を実行することが出来ません。
隣地との境界があいまいであるときも要注意です。
あいまいということは隣地所有者の同意を得ていないということで、境界を明らかにするために同意をえようとしても拒否されるリスクが高くなります。
相続した土地の地目が田や畑などの農地であるときも、売却するときに農地法の許可が必要になります。
周辺エリアが農業振興地域の指定を受けていたりすると、建物新築目的で転売しようにも農地法の許可がおりない地域である可能性もあります。

土地売却をスムーズに進めるためのコツ

最初にネットで売りたい土地の相場を調べておくと、不動産会社のスタッフさんと話しやすくなります。
新聞やネットで価格を確認したり、一括査定サービスで調べる方法があります。
土地売却をスムーズに進めるためには、不動産会社の選び方に注意する必要があります。
まずは、不動産会社の実績や評判を調べてから、依頼しましょう。
ネットで探す場合は、口コミをチェックすることがポイントです。
複数の不動産会社に見積もりを出して、対応が良いかどうかや売り上げ実績が豊富かどうか・親身になってくれるかをチェックしておきます。
なにかあったときに相談できる、法律に詳しいスタッフさんがいるほうが安心できます。
トラブルがあった事例なども、聞いておくと助かります。
不動産会社を決めたら契約書をしっかりと読むことも重要で、土地の金額に相違がないか確認し仲介手数料も確認します。
分からないことは理解できるまで、質問しましょう。
契約書には、売却価格や期限なども記載されています。

土地売却で不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

土地を売却するとき、上物でもある建物がある場合は古屋付き物件になりますが、新築住宅を建てるときには建物を取り壊す費用が発生するので、購入者が側の負担が大きくなりがちです。
ただ、建築物の有無で価格が左右されることはなく、古屋付きの物件でも更地と同じような価格で土地を売り出すことは可能です。
高く売れるか否かは不動産会社の力量といっても過言ではありませんので、経験をより多く持つ会社を選ぶことが重要です。
規模は大手から中小といったものがありますが、中小の場合は地域に密着した営業スタイルを持っていて地元には物件を探しているお客さんを多く持っている会社も少なくありません。
家を建てるための土地を探しているけれど、中々良い場所が見つからないので地元の会社に頼んでいて、希望に合うものが見つかったら紹介して欲しい、このような形のお客さんを持つ会社も少なくありません。
なお、不動産会社を選ぶときには、売却プランの提案力および付帯サービスなども必ず確認しておく、営業担当の交渉力や切実さなどもチェックすることをおすすめします。

仙台で土地を売却に関する情報サイト
土地売却の基本情報

このサイトでは初めて土地を売却することを計画している方を想定して、活用できる基本情報を各種のコンテンツを通じて御紹介しています。売り出し価格を決定する上で大事なのが不動産査定です。不動産会社を利用して相場を踏まえて決定することになるはずです。購入希望者とマッチングしてくれるのが不動産会社になります。利用するにあたって媒介契約を締結する流れになりますが、3種類あります。どの契約を選択するかもポイントです。

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